奥运前夕，一直被人们寄予厚望的“奥运商圈”，终于成长为不仅覆盖奥运核心场馆、影响力也迅速北扩的大商圈。

从奥运申办前北辰购物中心独力支撑，到盘古大观、保利金泉广场、唐人街购物广场等大型商业地产项目群雄并起，奥运商圈的商业氛围日益浓厚。

“包括已经和即将进入市场的项目，奥运商圈核心区域的商业地产总供应量将超过60万平方米。”戴德梁行华北区董事张家鹏说。而他所做的统计，还不包括这几年兴起以立水桥为半径的奥北商圈。据了解，这一区域的商业地产总量也将超过50万平方米。

蛹化

奥运商圈名称的升级换代或是这一区域发展的最好写照。

当1990年亚运村从一块菜地上崛起时，它曾是北京商业辐射的最北端，再往北几乎是一片荒芜。虽然上世纪90年代末也有人提出“亚运商圈”的概念，但却一直没有得到广泛认同。

北京奥运会究竟对商业地产的发展有多大的影响，业内一直没有统一的表述和界定。但巧合的是，2001年7月北京申奥成功，2002年则是被业内公认的中国商业地产“元年”。

这一年，正式公布的《北京奥运行动规划》指出，2002年至2008年，奥运总投资共2800亿元。这其中，奥运会的基建配套设施达到1800亿元。

庞大的奥运投资激活了这一区域商业地产发展的交通命脉。单从交通方面来看，地铁5号线、城铁13号线在该区域形成地铁十字架，贯穿了京城的东西南北，还有专门为奥运会服务的奥运支线。公路方面有四环、五环路城市快速环路线和北苑路、安立路、林萃路、北辰西路、铁路环北路、立水桥西路、中滩村南三街等城市联络线加上京承、八达岭两条高速路线。

也是在2002年，亚奥商圈的提法开始在业内兴起。“所说的亚奥商圈或亚奥板块指的是鸟巢与水立方半径5公里范围内，基本覆盖原有的亚运村场地。”张家鹏恰巧也是这一年来到北京，见证了这一区域商业地产发展演化的过程。

“当时亚奥商圈其实是有圈无商。”北京浙江商会副会长陈俊表示。正如陈俊所说，虽然业内对亚奥商圈的大致范围已基本形成共识，但当时商圈内只有总量不大的住宅项目底商。不过波澜不惊下隐藏着汹涌的暗潮，许多品牌开发商已经开始在这一区域攻城略地。

展翼

自2004年起，奥运商圈的商业地产发展进入了快车道。

这一年11月，一场高规格的首届奥运经济与城市发展合作论坛在人民大会堂召开。在有全国人大、全国政协、国务院部委领导出席，国际奥委会、巴塞罗那奥运会组委会等专家学者参与演讲的这次论坛上，中国人民大学教授孙久文和陈秀山首次提出了“奥运商圈”的概念。

按照他们的设想，奥运商圈包括中心区和外围区。中心区环绕奥林匹克公园的东、南、西三面，从奥林匹克公园向城区方向，沿中轴线直抵亚运村和国家奥林匹克体育中心。外围区从中心区向外围放射状发展，北到回龙观，南到北四环路，东到机场路，西到八达岭高速路。