“品牌地产商还没有实质性的融资困境问题，”花样年集团总裁潘军认为，“但是信贷紧缩政策已经让国外的资金以各种渠道涌入，未来的地产格局将产生一大批与国外资金合作的项目。”

在三亚举行的博鳌·21世纪房地产论坛现场，潘军接受本报记者的专访时认为，目前许多开发商的项目都有着外资的影子，而这些所谓的合作将会从物业到土地，越来越深层次地渗入到中国市场。

外资渗透丝毫没有减弱

花样年地产业务已经发展到成都、天津、东莞、惠州、宜兴等城市，初步形成了覆盖珠三角、大西南、环渤海经济圈和长三角的全国化核心区域战略布局。形成了“花系列(城市精品公寓)、年系列(写字楼、工业用房和商务酒店)、样系列(大众精品花园社区)”三大产品系列。

“国外资金对国内房地产市场的积极性没有丝毫减弱的迹象，反而大规模地进入”，潘军在接受记者专访时认为，本论调控并没有打消国外资金的积极性，反而国内的信贷紧缩给了他们更好的对价，能够更为便宜的进入中国房地产项目，并且“进入的方式有了更深入的渗透”。

“现在华南市场和华东市场都出现大幅的波动，这样会带来一些金融的危机。银行都已经上市了，房地产是他们的业务重心，如果房地产出现危机，银行难以独善其身。”潘军认为，外资的进入有利于市场的平稳，而对于外资的管控，也主要是让他们缓进缓出。另一方面，土地价格下探到底部，也吸引了外资的进入，他们在上海已经开始大量购入项目和土地，与国内开发商展开合作。

合作将会成为外资进入的主导方式，潘军认为，外资独立开发的可能性并不大，一个是外资的确不了解中国的市场情况，以及中国的政策变化；二是，中国地产市场已经出现了很多规范的企业，国内有100多家上市的地产公司，外资可以寻找这样的企业合作。而对国内企业来说，为了在竞争中取胜，获得更大的融资空间，潘军认为，香港上市仍然是最为有效的融资模式，虽然现在上市的对价下降了。上市不仅仅为未来获得资金建立了良好的渠道，也是提升品牌和信用的渠道，给市场更多的信心。

高端物业探底

“深圳高端物业的下跌空间已经不大，”潘军认为，“探底的时候就要到来了，但目前的政策环境下，这个底可能不是‘V’型底，而可能是‘U’型，或者是‘L’型，底部盘整的时间会拉长。”

花样年的写字楼项目“香年广场”的销售情况较好，已回收资金将近5个亿，“现在要解决现金流的问题，我们的策略是外部抓销售，内部抓融资。”在销售和融资的比较中，潘军认为，更关注产品的消化问题，给企业信心，拉开与同行的水平距离。

而就销售的策略而言，潘军认为降价不是唯一的方法。“产品是细分的：中档的产品，比如一些70/90的产品，大批量生产，市场竞争激烈，需要降价赢得市场。中档产品目前的价格还有下行空间。高端物业已经探底了。”他认为，高端物业的支撑力在于客户群，客户群有资金实力，他们受金融政策的影响较小，对按揭贷款的政策变化不是那么敏感，因为大部分人都是一次性付清的。

商用物业把握节奏

潘军认为目前要抵御风险，应该有良好的产品结构、多元化产品、分散风险，有灵活调节能力。并且要配置一部分商用物业，“我们将投资物业的比重规划在10%。”花样年拥有多元化经营项目，其中7家酒店正处于开发状态。

“以现金流为保证的前提下进行开发，逐步积累。”潘军认为，大规模的集中开发，会导致资金链的紧张和断裂。“在有利润的前提下，把一部分利润以商用物业的形式保留下来。”

商用物业的开发一定要对现金流有所控制，他举例：“一个项目如果销售收入30亿元，有6个亿的利润，销售的产品中有6个亿是商用物业，那么我会选择留下3个亿的商用物业作为投资物业，留下的商用物业的成本一定要小于利润总额。这样5年下来，我可以拥有15个亿成本的商用物业。”他认为，在香港，商用物业也不是全是投资物业，很多都被售出，开发商也只保留其中的一部分。在开发的物业中，只有10-20%面积的物业成为持有物业，其他80%以上的面积都要卖掉，保证现金流。

目前，花样年很重要的土地储备区域是四川成都，集中了3个酒店项目。“成都这个市场是一个利空利好都有的市场，可能比深圳更好，市场的不景气是短暂的，我认为半年就会恢复。”潘军仍然很乐观，“我们在四川的商用物业超过了100万平方米，可以满足3-5年的开发，而且不排除继续增加土地储备。”