炒地皮，利润是盖房的三倍

北京市东三环的长虹桥，是北京最繁华的地段之一，一般住宅公寓的售价大概在每平方米3万到5万元。可就在这样一个黄金地段，有一块原本打算建住宅的地，却一直闲置多年没有开发。

附近的居民透露，几年前这里就挖了个大坑，据说要建住宅楼，但几年过去了一直没啥动静。地的四周被围墙包围得严严实实，从附近居民楼上看下去，工地上零零星星有一些工人在干活。

这块位于北京核心城区的地块究竟是什么背景？为什么闲置多年没有开发呢？经多方打听并查阅了大量资料，记者终于了解到，这块地就是被称为2006年“新年第一拍”的工体四号地。

北京地产界资深评论人杨少峰回忆说：“这块地当时是被香港的盈科，就是李嘉诚的儿子李泽楷旗下的房地产公司拿走的，拍卖价达5.1亿，这块地的规划面积才4.6万平方米，折算后楼面地价达1.2655万元每平方米，而当时周边最贵的楼盘才卖到1.6万左右。”

按照土地出让合同的约定，这块地的开工日期为2006年9月20日，为赶在奥运会前完工，项目约定的竣工日期为2008年3月31日。然而这个土地出让合同的约定最终变成了一纸空文，直到今天这里仍然只是一个大坑。今年8月21日，香港上市公司瑞安建业公告，向盈科大衍地产公司作价约1.18亿美元购入工体四号地项目。拿地三年半不开发却转卖出去，这到底是为什么呢？

按照国家相关规定，对于超过合同约定动工开发日期一年未动工开发的，可征收土地出让金20%以下的土地闲置费；闲置两年以上不开发的土地，政府可无偿收回开发商的土地使用权。然而这块工体四号地却闲置了长达三年半的时间，最终不仅没有被政府罚款和没收，还高价转让出去，获取巨额利润。据盈大地产发布的公告，此次工体四号地的交易，为其赚取税前利润约为2.35亿港币。

杨少峰说：“如果当时这块地盖成楼来卖，他只能挣几千万、不到一个亿，盈科地产对这块地的运作实际上就是一种炒地皮行为。”

在SOHO中国有限公司董事长潘石屹看来，像这样的囤地倒卖现象在中国的房地产业其实并不少见：“中国有一批房地产开发商是从来不盖房子的，就是倒土地的，我能了解的情况，差不多有三分之一。”

出让土地三分之一闲置长草

国家对开发商囤地的行为三令五申严令禁止。可除了像盈科这种大有来头明目张胆囤地的，更多的开发商和土地监管部门打起了太极拳。他们又是怎么逃避监管的？

位于北京市南五环以外的大兴是距离北京城区最近的郊区，现在大兴主要城区的房价已经超过一万元，不过在大兴中高端楼盘最集中的地段，仍然可以看见大片大片闲置的空地。

杨少峰透露，大兴2007年的地王是华润置地经过194轮竞价以6291元的楼面地价拍到的，当时周边房价大概只卖到六七千元，这块地也是“面粉贵过面包”的一个例子。从华润置地拿地到现在，已接近两年。昔日的地王如今杂草丛生、一片荒凉，丝毫看不出任何动工的迹象。实际上，像这样晒太阳的地王在全国各地大量存在。有机构专门对2007年的地王项目做过调研，除了少数退地外，一半以上都还处在待开发状态。

华润置地地产公司是华润集团旗下在香港的上市公司。据了解，像大兴17号地这样被闲置的土地，在华润公司还有很多。据统计，截止到2009年9月底，华润置地公司的土地储备多达2530万平方米，在全国开发商中排名第八。如果按照今年预计的销售业绩来计算，华润置地的土地储备足够开发10年以上。

某房产信息集团联席执行总裁说：“华润2008年拿地的数量是销售数量的8倍；2009年，拿地数量是销售数量的两到三倍，他拿地的速度远远超过卖房的速度。”

像华润置地这样拥有大量闲置土地的开发商在中国到底有多少？囤积土地的数量究竟有多大呢？据去年底戴德良行所做的研究，从1998年房改到2008年的10年间，进入房地产市场的土地面积大概是31亿平方米，截至去年底，实际开发的数字是19.4亿平方米，也就是说还有将近12亿平方米的地是闲置没开发的。

某信息技术有限公司和某房地产测评中心共同发布的统计数据显示，截止到今年三季度末，十大房地产企业的土地储备规模超过3亿平方米。其中，恒大地产以5100万平方米的土地储备量位居榜首，碧桂园和雅居乐分别以4360万平方米、2950万平方米分获第二和第三位。

这些开发商绝大多数是上市公司和国企，他们手中已经有了那么多地，为什么还拼命拿地呢？“因为他们的钱来得容易啊。我注意到前几个月，有家上市公司发布公告就称，要增发几十亿元用于买地，实际上他们买了更多的地以后，又可以到资本市场融更多的资金。”杨少锋说。

囤地是高房价的重要推手

尽管已经过去四个多月，潘石屹还清楚地记得今年6月30日广渠路十五号拍卖的情景。

潘石屹：“当时很热闹，一共11家，10家是国有企业为背景的公司。”拍卖现场的竞争越来越激烈，价格以每3分钟一亿元的速度攀升。起拍价迅速从21.12亿元飙升到30亿元以上。潘石屹最终不得不止步于39亿元，而中化方兴以40.6亿拿下了这个北京新地王

潘石屹再一次乘兴而去，败兴而归。实际上，今年潘石屹参加了不只一次土地拍卖会，却没有一次成功地拿到地。潘石屹说：“这些企业其实手头上不缺地，有的土地储备可以开发几十年。他们不是为建房子，而是想在资本市场上圈钱，这就是资产的泡沫化。”在潘石屹看来，近几年中国房价大幅度上涨的重要原因之一就是囤地导致供求失衡。“囤积的土地多了，建房子的地就少，市场上房子的供应量就少，价格就飞涨。”

实际上，过去五年，全国的房价平均上涨了大约两到三倍。根据中国房地产信息集团提供的数据显示，北京2004年商品住宅的价格是每平方米4747元，今年9月底为每平方米12482元。上海2004年是每平方米5761元，今年9月底是12016元；深圳2004年是6385元，今年9月底是13893元。

为了从增加供给的角度防止房价过度上涨，改善楼市供求关系，今年中央政府频频吹风将加大土地供应，国务院批准的全国81个城市新增建设用地规模较去年增加16.7%。在北京市土地储备中心记者了解到，今年北京推出的土地数量比往年显著增加，同时还拿出了1000亿元进行土地储备。

然而大幅度增加的土地供应，似乎并没有调动房地产企业的开发热情，今年北京的住宅开工面积不升反降。据统计，今年1到9月，北京住宅新开工面积为713.4万平方米，比去年同期大幅度下降29.9%。

杨少峰说：“政府供应再多的地都会被开发商囤积在手中，形不成真正的供应量，现在这供不应求的假象就得不到改变，房价肯定会上涨，最终的买单当然是消费者。所以说囤地是造成高房价的一个非常关键的原因。”

经过这么梳理，我们看的很明显，土地市场和商品房市场的供需链条，在房地产开发商手上被死死卡住了。一方面他们把大量供应的土地捏在手里，不断增值；另一方面，他们又在商品房市场，人为制造紧张，抬高房价，获取更高的利润。两本账，怎么算开发商都合适。（责任编辑：静仔）

（编辑：刘杨）